上海地产整体合作概览：

一、上海地产集团介绍​

上海地产集团是经上海市政府批准成立的国有独资功能保障类企业，总资产超4200亿元。集团业务覆盖区域更新、旧区改造、保障房建设、生态治理、科创园区运营等领域。​ 集团旗下“城方”品牌作为沪上领先的租赁住房运营平台，已累计管理超4万套租赁房源，涵盖保障性租赁住房、公租房及市场化租赁住房。

二、上海地产租赁住房REIT介绍​

由上海地产住房发展有限公司(上海地产集团旗下专业从事租赁住房业务的全资子公司，简称"上海住发")作为原始权益人，上海地产租赁住房REIT与2025年3月31日在上海证券交易所上市。​ 以虹桥璟智项目和江月路项目两处保障性租赁住房为底层资产（1398套房源，出租率超92%）​ 发行规模13.62亿元，2026年2月末市值约为18亿，年化分派率3.70%（按市值）​ 

三、合作背景/诉求​

1.REIT上市后，原始权益人进入【持有运营 + 资产循环】新阶段​

2.需要补齐【可复制的资产经营体系】（多项目/多产品/多团队）​

3.同步启动【收并购能力建设】，形成可扩募/可注入的资产池管线​

四、富尚角色​

1.资产管理体系顾问 + 收并购顾问（原始权益人侧）​

2.合作节点：首单REIT上市后，本案例聚焦原始权益人资产端管理体系与投资机制建设及扩募支持​

基于REITs平台的"资管+资本双轮驱动"模式​

中建信和地产有限公司是中建五局旗下城市运营服务平台 ， 成立于2003年6月 ， 从自有基地 开发起步 ， 已逐步成长为具备地产开发 、 物业 管理 “双一级 ”资质,涵盖片区开发与运营、 中 高端住宅开发 、 商业地产及酒店运营 、 园林施 工、 物业管理等多领域业务的专业化公司。2017年 ， 中建信和全年完成销售额103亿元 ， 销售房屋14237套 ， 销售面积113.7万方 ，成为 湖湘本土房企中首个年销售额破百亿的公司 。 截至2021年12月 ， 公司存量商业资产近100万 平米。

合作方： 中建信和地产有限公司

项目位置： 长沙、 常德、 重庆、 济南等地

项目规模： 存量商业面积近100万平米 ， 涵    盖社区商业、购物中心、办公、 酒店、公寓    多种业态。

合作内容 ：资产梳理与资产规划 ， 资产管理    体系搭建 ，资产证券化及操作等

首个保租房项目湾谷社区于2020年开业运营，实现了98%出租率，取得了良好的经济效益。2022年11月，宽庭江湾社区和光华社区近4000套保租房上市，正式开业运营。

2023年1月4日，城投控股发布宽庭保租房REITs招标公告，正式启动基础设施REITs。

2024年1月12日，新年首发，目前规模最大的保租房公募REITs——城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金于上海证券交易所正式敲钟上市。

项目位置：上海杨浦、闵行、浦东、松江等

合作内容：富尚资产作为上海城投控股投资有限公司委托的专业咨询顾问，协助城投控股评估宽庭保租房公募REITs的可行性，制定REITs实施策略，并协助推动宽庭保租房公募REITs的集团立项及筹备。

合作伙伴：上海城投控股投资有限公司

昆山数据产业园区位于昆山市花桥镇 ， 距离上海虹桥机场40分钟车程。 园区由江苏远洋   集团投资建设。 园区总用地面积101228平米， 产权建筑面积156157.72平米 ， 主要由9栋独   栋多层建筑组成。 园区自2008年开业运营以   来 ， 吸引了中国银行 、 交通银行 、 兴业银行   等国内大型商业银行租户相继入驻 ， 园区长   年出租率稳定保持在90%以上。

原始权益人成立于1990年 ， 目前已形成以账   单打印 、 呼叫中心 、 直播中心等为核心的多   种消费金融外包服务 ， 是国内知名的一站式   金融服务外包整体解决方案服务商。

项目位置：昆山花桥

合作内容：富尚资产作为原始权益人的资本运作总顾问 ， 协助业主方开展以公募REITs/ Pre-REITs为主要方向的项目投融资服务，服务内容主要包括底层资产评估， 估值分析 ， REITs可行性分析， 并协助业主与地方政府部门与投资人进行合作洽谈。

青岛崂山金家岭上实金融城是上海实业在青岛国际啤酒城改造项目

基础上打造的地标性项目 ， 山东省新旧动能转换和青岛市、 崂山区   重点示范项目 ， 楼宇经济标杆和金融产业总部聚集地。 项目规划范   围北起至苗岭路、 南至香港东路、 西至海尔路、 东至深圳路。

项目占地22万平米 ， 规划总建面80万平米 ， 共由11栋办公楼、 2个   超五星级酒店和一个大型购物中心组成。 北区为10栋5A甲级写字楼   及1栋超5星级酒店。 南区为大型购物中心（金狮广场） 和啤酒广场。

合作方 ：上实发展（青岛） 投资开发有限公司&青岛城投

项目位置： 青岛

资产类型： 综合体、 写字楼

合作内容 ：境内外资产证券化规划

越秀房托于2005年12月21日在香港交易所上市，为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产信托基金。主要专注于办公楼、零售、酒店、服务式公寓及其他商业用途的物业。截至2017年12月31日，越秀房托旗下8处资产，总估值超过330亿元人民币，年租金收入超过18亿元。其中，越秀房托旗下资产——广州IFC(国金中心) 楼高432米, 为广州地标建筑与世界十大高楼之一。

• 项目位置：广州、上海、武汉

• 项目规模：共8处物业近百万平米

• 投资回报：越秀REITs近10年投资回报率7.95%，成为香港房托市场回报率最高的房地产信托之一，也是香港恒指的成分股之一。

富尚董事长David Chen先生为越秀REITs董事会独立董事

国家对外文化贸易基地是中国首个文化保税园区，处于中国开放层次最高、政策最优惠、功能最齐全、最接近于自由贸易区的天竺综合保税区内。

“国家对外文化贸易基地”是由文化部与北京市政府“部市合作”共建， 于2012年3月由文化部授牌。2017年7月北京市文化投资发展集团接管国家对外文化贸易基地，并新设全资子公司北京文投国际控股有限公司负责国家对外文化贸易基地投资建设与运营管理。   

园区共分三期，其中：

I期为国家文化贸易企业集聚中心，建筑面积19.2万平米；

Ⅱ期为国际文化产品展览展示与仓储物流中心，建筑面积22.4万平米；

Ⅲ期为国际文化商品交易服务中心，建筑面积6.5万平米。

项目位置：北京

合作内容：项目整体开发策略咨询、基地定位及招商方案咨询、交易架构设计等

业主方：歌华文投文化置业有限公司

2014年5月21日 ，“中信启航专项资产管理计划 ”在深交所综合交易平台挂牌交易，标志着中国第一单权益型REITs产品顺利破冰，在中国资本市场具有里程碑式的意义。

中信启航类REITs总规模逾52亿元人民币，投资标的底层资产为北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦 ， 总建筑面积约10万平米。中信启航REITs采用了优先/次级分层结构， 以专项计划+私募基金的双SPV架构， 创新性设计了未来公 募REITs退出机制，成为此后国内其他类REITs设计的经典交易模式。

项目位置：北京、深圳

项目规模：约10万㎡

交易架构：双SPV架构，即专项计划+私募基金

结构设计：总规模52亿元，分层设计,其中优先级36.5亿元，占比70%，次级15.6亿元，占比30%

富尚资产参与并投资了国内第一单类REITs中信启航专项资产管理计划

2015年 ， 中建八局组建了上海中建东孚    资产管理有限公司（简称东孚资管）。东孚资管项目布局上海、 济南、 青岛、西安、 南京、 杭州等城市 ，拥有完整的办公、 商业、 酒店和长租公寓公寓产品体系 ，东孚资管 “4+1”业务板块包含东 孚商务、 东孚商业、 东孚公寓、 东孚酒店和东孚康养。 以资产管理和商业运营     的专业性完善八局多元化经营结构 ，是     八局 “投资、 建设、 运营”三大主业的     重要组成部分。

合作方：中建东孚资管

项目位置：上海

合作内容： 富尚资产作为中建东孚资管顾问 ，依据东孚资管自持物业的指标条件等 ，结合国内公募REITS上市相关规则 ， 对标上市REITs案例与国内类REITs操作 ， 提供投资融资、 资本运作、资产盘点梳理与规划、资产管理体系建立、 以资产并购Pre-REITs为方向的基金方案、 轻资产上市要求与指导规划等服务。